Кажется Новый год собирается, а ДДУ из Анапы никуда не убирается

Анапа с Новым 2018годом !!!

Уважаемые Анапчане, на термометре 15°С, облачно. В голове мысли типа : "За, что мне все ЭТО ?!".

Но, как говорится не в снеге счастье. 2017год в сфере недвижимости запомнился некоторыми знаковыми вехами.

- Поправки к ФЗ-215

- Созданием альтернативы долевому строительству в виде проектного финанасирования.

Если интересно, разберем в кратце эти вехи.

I. ФЗ № 215 -Жилищный кооператив, курорт Анапа.

Структура, при помощи котрой, дольщики становились членами строительного кооператива и всеми фибрами души желали ему и себе скорейшего возведения. Вносили 1000руб. за членство и полную или частичную стоимость квартиры. Принципиальных рисков для инвестора в этом смысле данное строительство не предполагало и развивалось параеллельно с ФЗ № 214. НО  1 июля 2016г. прогремел гром, Президентом был принят указ, согласно которого взимать денежки с членов жилищного кооператива раньше ввода в эксплуатацию самого объекта стало "харам", срамота или как вам еще больше нравится.  И что ? Ничего, собрались подумали и выкрутились. Заключали договора ЖСК задним числом и продолжили строительство. Ну, а как бы вы поступили на месте застройщика ? Сдвинули на год сркои сдачи, побежали перекредитовываться в банк и т.п. Нет, конечно же. Глобализация, господа, глобализация. Выглядит она так, Государственная Дума Российской Федерации расположена в Москве и законодатели, а также их "родители" находятся там же, и чтобы не ездить и не завоевывать рынки на местах, тратить время, животы надрывать, можно бесконтактно делать удобные законы и тогда человек сам продаст тебе участок и объект незавершенного строительства по выгодной тебе цене. Такая вот кастовость и революция 1917года в этом смысле тоже была затеей по смене элит, а не стремлением построить справедливое общество. Дальше больше, когда выбьют мелких сошек останутся только солидные игроки и здесь уже будет не до конкуренции. Цена будет такой как скажет новый глобальный игрок, я так думаю % на 30-40 больше чем было с со своим домашним Анапским девелопером.. Куй железо не отходя от кассы.

II.Анапа.  ДДУ или проектное финансирование ?

Ну пока, не так категорично. И ДДУ и проектное финансирование. Есть переходный период и меньше чем 3-5лет он не займет, ну а учитывая опыт ЖСК(с договорами задним числом)и того дольше.

Почему так произошло ? Ведь все на каждом углу кричали, что лучше и надежней договора долевого участия никто не придумал. Оказывается, придумали и довльно давно. в XIXвеке был популярен договор концессии. Благодаря которому осваивались просторы Бразилии, Северной Америки(США), Дальнего Востока и Маньчжурии в цасркой России. Как бы не был плох ФЗ 214, работавший верой и правдой с 2014г. чаяния своих поклонников он большй частью выполнил. Да, цифра обманутых дольщиков принципиально не уменьшилась,причем добрая прловина их сосредоточилась именно в Краснодасрком крае, не потому, что у нас жуликов больше чем в других регионах, а потому, что у нас больше всех строят, а занчит платят деньги, и как следствие жулики по-любому к нам за этим длинным рублем приедут.

Основная проблема ФЗ № 214 в итоге оказалась в том, что застройщик и страховщик настолько плотно работали друг с другом, что дольщик в этой паре оказывался третьим лишним. Страхование в размере 1.3% от стоимости ДДУ должна была стать панацеей от недобросовестных застройщиков и обеспечить компенсацию дольщику его средтсв при наступлении страхового случая. Был утвержден список страховщиков, соответствующих требованиям ст. 15.2 ФЗ № 24 от 30.10.2004г., ниже

Краеугольным камнем стал сам "страховой случай", наши просветленные страховые компании никогда в жизни не создавались, исключительно для удовлетворения нужд граждан в их страховых случаях. И исходя из этого нужно изучать законодательство на предмет учреждения страховой компании или некоммерческого партнерства, нацеленных на страхование граждаснкой ответственности застройщиков, и учреждать своЁ. К примеру, любая уважающая себя страховая компания первая узнает о проблемах застройщика и сделает правильные выводы.  Направит заявление в суд для возбуждения уголвоного дела в отношении девелопера. Если судом будет принято решение, которое признает факт преднамеренного банкротства со стороны застройщика и недобросовестной деятельности(договор ДДУ с одним юрлицом, ответственность и денежки третьему), то страховщик снимет с себя любую ответственность и обязательства по выпалет страховых возмещений. В выгоде все кроме дольщика.

И это при том, что вернуть свои деньги в любом случае будет возможно только после окончания процесса банкротства. А страховая компания изо всех сил будет доказывать, что застройщик мошенник(а, с виду порядочный человек), а потом по его примеру также заявит о банкротстве.

Компенсационный фонд-новое медикаментозное средство призванное снять все симптомы дольщикодурения и дольщкиокидания. См. подробно разд.III, ниже.

А пока, действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в Компенсационный Фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту со старой схемой страхования.

III. Компенсационный Фонд, курорт Анапа.

Спасите наши души ! Компенсационный Фонд на связи. Итак, Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

По сути-опубликованный выше список будет интересен тем, кто заключил договрр ДДУ до 21.07.2017, поскольку теперь застройщик должен напрямую перечислять 1.2% от стоимости ДДУ на счет Компенсационного Фонда. Класс !  Что знают в Анапе о компенсационном фонде , читать далее

Однако, задача Закона отнюдь не в этом, проектное финансирование предполагает уменьшени рисков дольщика на стадии строительства : достроит/не достроит. Тперь он будет ломать голову над хватит/не хватит.

В этом смысле проектное финансирование перекликается с поправками к ФЗ № 125 о ЖСК, где также ставился заслон свободному привлечению средств от инвесторов/физических граждан/дольщиков. Упор делается на предложение дольщику уже готового продукта-квартиры в сданном доме.

Что бросается в глаза при таком подходе, нет ни слова про удержание цены квадратного метра, намека на какие-нибудь гарантии в этом смысле, вариантов рефинансирования ваших ипотечных ставок за время строителсьтва и т.п. Выврд напрашивается сам собой, конечный продукт обойдется дольщику дороже, как минимум на 25-40%. В лесу вымрут все, и лоси и волки, если егеря подкармливать не будут. Добра половина застройщиков не потянет, и добрая половина дольщиков тоже. Ждите появления каких-то новых схем строительства мало- и многоэтажного жилья. Увы и ах.

Вот, что думает глава Минстроя, М.А. Мень :«Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве.»

Ниже выдержки из статьи в ГАЗЕТА.РУ

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках – изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. подробнее

С НОВЫМ ГОДОМ !!! С НОВЫМ СЧАСТЬЕМ, ГОСПОДА ХОРОШИЕ !!!