За последние пару лет участие в долевом строительстве стало одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Анапа не стала исключением. Все новые и новые жилые комплексы появляются по всему городу, как грибы после дождя. Однако вместе с количеством новостроек растет и число обманутых дольщиков, которые надеялись получить свои квадратные метры за небольшие деньги, а нарвались на недобросовестных застройщиков. Кто-то смог добиться компенсации хотя бы доли убытков, кому-то повезло меньше.
Эскроу- счет в Анапе - миф или реальность? Для того чтобы помочь обманутым и обезопасить будущих дольщиков, разработана система методов перехода от долевого строительства к проектному финансированию строящихся объектов. Счета эскроу – один из пунктов. Само название кажется таким заморским и непонятным, но давайте разбираться, что оно обозначает, как работает, а самое интересное, где открыть эскроу-счет в Анапе.
Что такое эскроу счет?
Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором содержится имущество, документы или денежные средства, до наступления определенных обстоятельств или до выполнения определенных обязательств. Такие счета чаще всего используются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета уже широко используются в сделках с недвижимостью. Таким образом, в сделке участвуют трое: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний контролирует ход сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.
В России внедрение такой новой разновидности банковского счета, как эскроу-счет, началось в 2012 году, когда был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Зачем нужен эскроу-счет?
Смысл эскроу-счета в том, что все ценности/денежные средства с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в случае, если она выполнила все свои обязательства перед другой стороной, а, следовательно, эскроу-счет позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.
В долевом строительстве деньги вносятся на счет в банке при подписании договора ДДУ и хранятся там до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. Ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим средствам до наступления момента «икс». После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же застройщик не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги со счета возвращаются дольщику.
Где открыть эскроу счет в Анапе?
Открыть эскроу-счет в Анапе можно в отделениях следующих банков:
- Сбербанк - ул. Ленина, 14, тел. 8 (800) 555-55-50 или 900 (моб);
- Совкомбанк – ул. Крымская, 171/ ул. Краснозеленых, 9, тел 8 800 200-66-96;
- Росбанк – ул. Крымская, 272, тел. 8 (861) 335-37-18;
- Райффайзенбанк – ул. Шевченко, 73б, тел. 8 (800) 700-9-100;
- Россельхозбанк – ул. Крымская, 181, тел. 8 (861) 254-25-65.
Таким образом, счет эскроу для дольщиков – это гарантия того, что основные обязательства по договорам ДДУ будут исполнены, и они получат приобретенное жилье или же сохранят свои деньги. Для застройщика же обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками через такие счета более доступны и приемлемы, чем то же поручительство банка. На первый взгляд – это решение всех проблем, которое все так долго искали, но у медали две стороны.
Во-первых, нужно знать, что на деньги на эскроу-счетах не попадают под действие закона о страховании вкладов. И прежде всего надо позаботиться о выборе надежного банка. А так как в качестве эскроу-агента может выступать и юридическая организация, то она вполне может быть дочерней организацией самого застройщика… об этом стоит подумать и применить правило «доверяй, но проверяй».
Второй момент - на деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
И третья особенность – если расчет проводится через счет эскроу, то застройщик освобождается от необходимости, например, получить поручительство банка или от страхования гражданской ответственности. За этим следует, что в случае нарушения им условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и какие-либо штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).
А теперь, зная все особенности и подводные камни, как поется в известной песне: «… думайте сами, решайте сами».
Материалы предоставлены порталами http://www.banki.ru, http://www.garant.ru, https://www.sravni.ru, http://kvartira-bez-agenta.ru.
Спасибо огромное за полезную статью. Какой прекрасный инструмент честно потерять свои сбережения.
Цитата: Важный момент: банк не несёт ответственности за глубокую проверку документов, предоставленных сторонами в качестве исполнения условий договора.
А если банк"лопнул"?!!! куда идти, куда податься. Еще из статьи следует, что каждый встречный поперечный может создать эскроу контору и напустив пыли в глаза доверчивых граждан и наняв грамотных юристов попросту раствориться с денежками на каких нибудь оффшорных островах.
Цитата: И третья особенность – если расчет проводится через счет эскроу, то застройщик освобождается от необходимости, например, получить поручительство банка или от страхования гражданской ответственности. За этим следует, что в случае нарушения им условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и какие-либо штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).
А, это вообще из ряда вон. Получается ни денег ни квартиры и сделать ничего нельзя. Забрал деньги - потерял ДДУ. Оставил - живи в палатке и жди пока достроят. Опять же, где гарантия, что денег на счете хватит? Все дорожает и дорожает.
Цитата: Но деньги передаются не застройщику напрямую, а вносятся в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете временно блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик, в течение всего срока строительства, пока все обязательства по договору не будут исполнены.
Опять подстава. Снизили ипотеку называется. В итоге денег нет ни у застроищика ни у дольщика, а у банка есть. Надо дом достроить, а у застроищика подорожал закуп арматуры, куда обратимся - правильно в банк, под процент. Получаем удорожание строительства, а кто за это платит??? правильно - дольщик.
Заглядывая вперед и основываясь на опыте прошлых ошибок, можно смело прогнозировать появление нового игрока на этом поприще. А, именно, страховщика, который за малую мзду будет как бы сохранять целостность вложений, что соответственно приведет к дополнительным расходам на приобретение желаемой и вожделенной квартиры.
В заключение хочу сказать. Само слово говорит за себя - Эскроу (англ. escrow) - в англо-американском праве депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия. А, как известно, из пословиц - ТРЕТИЙ ЛИШНИЙ.
P.S. немного юмора:
Сын банкира спрашивает отца:
- Папа, ты же берешь чужие деньги, потом отдаешь их обратно. Тогда, откуда у нас все эти дома, машины, яхты?
- Принеси-ка мне, сынок, сало из холодильника!
Приносит.
- А теперь отнеси обратно!
- И что???
- Смотри-ка, а пальчики-то жирные!