ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА НЕДВИЖИМОСТИ
На ряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве, ипотеку, покупки недвижимости на вторичном рынке в Краснодарском крае существует еще одна малораспространенная схема покупки недвижимости на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Что такое договор аренды с последующим выкупом – по сути это объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку, договора аренды земельного участка, а также любого недвижимого имущества. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Действие договора аренды с последующим выкупом, законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Единственное в Гражданском кодексе Российской Федерации на этот счет говорится о том, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, что является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи. Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость
В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:
- Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно: адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду; наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости); инвентарный номер (кадастровый номер для земли); функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения); площадь объект недвижимости.
- Размер платы за аренду соответствующего имущества.
3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта. Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра. Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным. Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.
Выплата покупной цены имущества. Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:
Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.
Рассмотрим мнения специалистов по данной теме:
Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:
Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.
Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:
Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.
Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.
Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.
Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:
Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.
На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.
Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.
Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.
Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.
Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.
Юридическая практика и статистика показывает, что договор аренды приобретает всё большую популярность у россиян, и это неудивительно, поскольку арендовать можно практически всё: от земельного участка и комнаты в квартире, до аренды автомобиля.
Одной из вариаций данного договора будет договор аренды с последующим выкупом.
В общем виде, речь идёт о таком виде аренды, которая в дальнейшем предусматривает возможность выкупа определённой вещи или имущества.
Иными словами, это своеобразная форма рассрочки платежа. Данная рассрочка будет проходить в форме аренды объекта собственности.
Смысл договора аренды с последующим выкупом
Как правило, этот вид договора представляет собой взаимовыгодную сделку для обеих сторон. Арендодатель получает гарантию в том, что после некоторого времени пользования каким-либо объектом, арендатор обязуется его выкупить. Для арендатора имеет место своеобразная рассрочка с возможностью приобретения объекта в будущем.
Разумеется, стороны вправе предусмотреть различные условия договора, например, сроки аренды, момент наступления выкупа, и т.д.
Правовые аспекты данного договора
Основное требование, предъявляемое к договорам такого вида - простая письменная форма. Положения договора не должны нарушать нормы гражданско-правового законодательства.
По своей правовой форме, рассматриваемый договор имеет двойную природу - это сочетание договора аренды с положениями договора купли продажи.
Содержание договора аренды с последующим выкупом
Рассматриваемый договор включает в себя, как правило, следующие пункты:
1. Срок действия аренды, и возможный момент выкупа;
2. Определение расчётов и выплат по договору;
3. Определение стоимости последующего выкупа. Указание выкупной стоимости - необходимое условие договора. Отсутствие данного положения не позволит передать в последующем объект собственности от арендодателя к арендатору;
4. Права и обязанности сторон. Иными словами, какие права имеет арендодатель, и на какие действия вправе совершать арендатор. Все условия сделки должны быть чётко прописаны именно в этом пункте.
5. Ответственность сторон.
Разумеется, содержание договора будет напрямую зависеть от объекта аренды. Иными словами, условия договора аренды автомобиля будут отличаться от условий договора аренды земельного участка.
В заключение, следует заметить, что рассматриваемый договор составляется в двух экземплярах.
Пример "Договора аренды с правом выкупа"
ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА
город-курорт Анапа Краснодарского края Девятое ноябрядве тысячи семнадцатого года
Мы, нижеподписавшиеся, Петрова Полина Петровна, 00.00.1900 года рождения,место рождения: гор. Анапа Краснодарского края, пол: женский, гражданство: РФ, паспорт серии: 00 00 № 999999, код подразделения: 000-000, выдан 00.00.2000 года отделом УФМС России по Краснодарскому краю в гор. Анапе и Анапском р-не, зарегистрированная по адресу: РФ, Краснодарский край, Анапский район, г-к Анапа, улица Анапская, дом № 00, именуемаяв дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,
и Иванов Иван Иванович, 00.00.1900 года рождения,место рождения: Анапа Краснодарский край, пол: мужской, гражданство: РФ, паспорт серии: 00 00 № 777777, код подразделения 000-000 выдан: 00.00.2000 года Пойковским ПОМ ОВД Нефтеюганского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области, зарегистрированный по адресу: РФ, Ханты-Мансийский автономный округ, Нефтеюганский район, стс Солнечный, улица Байкальская, дом № 00, квартира № 0, именуемый в дальнейшем «Арендатор»,с другой стороны,заключили настоящий договор о нижеследующем:
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
- Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование следующее недвижимое имущество: имущество однокомнатную квартиру, назначение: жилое помещение, площадью 52,3 (пятьдесят два целых три десятых) кв. м., этаж: № 5, кадастровый номер: 23:37:0100000:0000, расположенную по адресу: Россия, Краснодарский край, город Анапа, улица Ленина, дом № 000, квартира № 00, (далее жилое помещение), с правом последующего выкупа.
- Указанное в п. 1.1. жилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 00.00.2000 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 00.00.2000 г. сделана запись регистрации № 23:37:0101000:0000-23/000/2000-0.
Указанное жилое помещение под арестом (запрещением) не состоит, свободно от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеванием, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях, а также отсутствуют лица.
- В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован.
- Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа составляет 1000000 (один миллион) рублей.
- Окончательная выкупная стоимость жилого помещения на момент окончания срока действия договора составит сумму, указанную в п.1.3. настоящего договора.
- Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в Техническом паспорте на жилое помещение. План жилого помещения указывается в Приложении № 1, который является его неотъемлемой частью.
Указанное жилое помещение состоит из:
- коридора – площадью – 00 кв.м.;
- жилой комнаты - площадью – 00 кв.м.;
- кладовой – площадью – 00 кв.м.;
- кухни – площадью – 00 кв.м.;
- ванной – площадью – 00 кв.м.;
- туалета – площадью – 00 кв.м.;
1.7. Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается на 5 (пять) лет: с 09 ноября 2017 года по 09 ноября 2022 года. Ежемесячные арендные платежи засчитываются в выкупную стоимость жилого помещения.
1.8. Срок арендных платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается: с 09 ноября 2017 года по 09 ноября 2022 года.
Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по окончанию срока действия договора аренды с условием внесения Арендатором полной стоимости выкупной цены и государственной регистрации права от Продавца к Покупателю в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
- ОБЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. В десятидневный срок после подписания договора передать Арендатору по акту приема передачи, указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение.
2.1.2. Обеспечить свободный доступ Арендатору в жилое помещение.
2.1.3. По истечению срока договора и внесению Арендатором полной выкупной стоимости за жилое помещение подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установленном порядке на Арендатора.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1. настоящего договора, для проживания и своевременно вносить арендную плату.
2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудование без письменного разрешения Арендодателя.
2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, контроль за содержанием и сохранностью жилого фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.
2.2.5. В случае освобождения Арендатором жилого помещения до истечения срока договора аренды с правом выкупа он обязан оплатить Арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии.
2.2.6. Сдача жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды подлежит обязательному согласованию с Арендодателем.
2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату и платежи в счет выкупа.
2.2.8. Своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать иное участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.
2.2.9. При досрочном прекращении договора передать Арендодателю безвозмездно арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.
При досрочном расторжении договора в соответствии с разделом 7 настоящего договора произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение, только при досрочном расторжении договора в соответствии с п. 7.2. настоящего договора. Стоимость произведенных без письменного согласия Арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора в соответствии с п. 7 настоящего договора.
2.2.10. Заключить договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также иное участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.
2.2.11. Нести расходы, связанные с регистрацией данного договора в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. По окончанию срока действия настоящего договора и полной оплаты выкупной стоимости жилого помещения не уклоняться от дальнейшей регистрации права собственности на жилое помещение.
3. ПРАВА АРЕНДАТОРА
3.1. Арендатор имеет право оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.
3.2. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором.
3.3. Если Арендодатель отказал Арендатору по истечению срока договора аренды с правом выкупа в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение. Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причинённых отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.
4.ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ
4.1. Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передачи жилого помещения.
4.2. При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора.
5. РАЗМЕР ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
5.1. За пользование указанным в п.1.1 договора жилым помещением Арендатор обязуется ежемесячно вносить арендные платежи в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей не позднее 7-го числа текущего месяца на расчетный счет или в кассу Арендодателя, с учетом условий п. 1.7. и п. 1.8. настоящего договора.
5.2. Арендатор имеет право досрочно выплатить выкупную стоимость жилого помещения. При этом сумма ежемесячных платежей не должна быть менее суммы, указанной в п.5.1. настоящего договора.
5.3. Арендатор оплачивает ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие платежи на расчетный счет жилищного предприятия.
5.4. Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей. Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов.
5.5. После окончания срока договора аренды с правом выкупа и оплаты полной стоимости жилого помещения Арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией жилого помещения и дома, в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Арендатор обязан возместить Арендодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.
6.3. Ликвидация последствий аварий, произошедших по вине Арендатора, производится силами Арендатора. В соответствии с действующим законодательством РФ.
7. ПОРДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Расторжение договора допускается по согласованию сторон. Порядок и сроки предупреждения Арендодателем Арендатора о предстоящем расторжении договора аренды регулируется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.
7.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:
7.2.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1. настоящего договора аренды с правом выкупа.
7.2.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности портит и разрушает жилое помещение.
7.2.3. Если Арендатор не внес платежи, указанные в п. 5.1. настоящего договора, в течение шести месяцев.
7.3. При расторжении настоящего договора по инициативе Арендодателя он обязуется вернуть Арендатору внесенную им сумму платежей в счет выкупа за минусом задолженностей по неисполненным Арендатором по настоящему договору обязательствам. Платежи, внесенные в счет выкупа, перечисляются на расчетный счет Арендатора. Возобновление расторгнутого договора не производится.
7.4. Арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на жилое помещение.
8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.
8.2. С момента оплаты всей выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели жилого помещения лежит на Арендаторе.
8.3. При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
9.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.
9.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством РФ.
9.4. Государственной регистрации подлежит переход права от Арендодателя к Арендатору в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
9.5. Договор составлен в 3-х экземплярах, один из которых хранится в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, по одному экземпляру у Арендодателя и Арендатора.
ПОДПИСИ СТОРОН:
АРЕНДОДАТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
АРЕНДАТОР:
_____________________________________________________________________________
